Quyết định của Ngân hàng nhà nước có vội vàng?

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang lấy ý kiến về dự thảo thông tư quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng thương mại, ngân hàng chi nhánh nước ngoài, trong đó đáng chú ý là một số quy định theo chiều hướng siết lại dòng tín dụng vào bất động sản, đặc biệt là phân khúc cao cấp khi hạn chế cho vay mua nhà đất từ 3 tỷ đồng trở lên. 

Nếu dự thảo Thông tư được thông qua, chắc chắn thị trường bất động sản sẽ chịu tác động, vào cả bên cung và cầu bất động sản, hay nói đúng hơn là "đánh" thẳng cả vào khách hàng và chủ đầu tư.

Dẫu biết, động thái đi trước, ngăn ngừa rủi ro cho vay bất động sản của NHNN là phù hợp. Ngay trong văn bản đóng góp ý kiến, Bộ Xây dựng cũng đề xuất kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản theo hướng thắt chặt nguồn tín dụng, giảm hạn mức cho vay đối với các dự án cao cấp và một chủ đầu tư có nhu cầu vay số lượng lớn cho nhiều dự án. Tuy nhiên, vai trò và trách nhiệm của NHNN cần được làm rõ hơn nữa trong việc điều hành chính sách tiền tệ làm sao để kinh tế thị trường không bị ảnh hưởng đột ngột, quá lớn. 

Còn nhớ vào thời gian từ năm 2007 - 2011, chính sách tiền tệ được nới lỏng năm 2007, chuyển sang thắt chặt năm 2008, rồi lại một lần nữa chuyển thành chính sách tiền tệ nới lỏng năm 2009 - 2010 để rồi kết thúc ở chính sách tiền tệ thắt chặt năm 2011. Điều đó phần nào đã cho thấy các chính sách của phía NHNN ít nhiều đã có những sai lầm, lại bị thay đổi thường xuyên và đột ngột ở mức độ cấp tập, với quy mô dày đặc. 

Cụ thể, trong giai đoạn 2000 - 2007, lãi suất cho vay chỉ dao động trong khoảng 9 - 12% thì đến đầu năm 2008, phản ánh chính sách thắt chặt tiền tệ của NHNN nhằm kiềm chế lạm phát, mức lãi suất đã tăng lên 18,5% và tiếp tục tăng sau đó lên mức trên 21% vào cuối năm 2008. Trong năm 2009 và 2010, lãi suất cho vay trung dài hạn giảm nhẹ xuống còn khoảng 12 - 16%. Tuy nhiên đến năm 2011, trước tình hình lạm phát cao quay trở lại, một lần nữa lãi suất cho vay lại tăng vọt lên mức trên dưới 20%.

Theo giới phân tích, việc bùng nổ tín dụng năm 2007 có nguyên nhân trực tiếp từ sai lầm chính sách ngoại hối khi NHNN mua vào một phần lớn trong số vốn nước ngoài chảy vào Việt Nam năm đó (lên tới 17,7 tỷ USD) mà không trung hòa đúng mức lượng tiền đồng đối ứng tung ra nền kinh tế. Cung tiền mở rộng quá mức đã trực tiếp thổi bùng tăng trưởng tín dụng dẫn đến bong bóng chứng khoán và bất động sản, làm tăng nợ xấu trong hệ thống ngân hàng.

Sang đến năm 2008, để kiềm chế lạm phát đã vọt lên trên 20%/năm trong bối cảnh cung tiền mở rộng quá mức, NHNN đã buộc phải thắt chặt cung tiền, và phải thắt chặt gấp và mạnh nhằm đưa nó trở lại mức tăng trưởng bình thường. Việc này đã gây ra hậu quả nghiêm trọng khi bong bóng tài sản xì hơi, dẫn đến làm giảm mạnh chất lượng bảng cân đối tài sản của các ngân hàng thương mại do nợ xấu tăng đột ngột. Tuy là việc cần thiết phải làm để sửa sai cho chính sách nới lỏng tín dụng năm 2007 nhưng có lẽ NHNN đã quá vội vàng trong những bước đi chính sách của mình, làm thị trường bị “phanh gấp” mà không kịp điều chỉnh.

Tiếp đến, chính sách tiền tệ trong thời kỳ 2009 - 2010 lại được mở ra cũng hết sức dồn dập nên đã dẫn đến sự bùng nổ của thị trường tài chính với sự trở lại của các bong bóng tài sản, để rồi giai đoạn sau đó lại phải thắt chặt chính sách tiền tệ, dẫn đến sự suy sụp của thị trường tài chính và hệ thống ngân hàng, kéo theo là sự đổ vỡ của thị trường bất động sản. 

Năm 2011, thực hiện Nghị quyết số 11 của Chính phủ về giải pháp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô. Theo đó, NHNN Việt Nam đã có những biện pháp cụ thể liên quan đến lĩnh vực bất động sản đó là thực hiện giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với năm 2010, nhất là lĩnh vực bất động sản, chứng khoán.

Với thông điệp thu hẹp tín dụng đối với lĩnh vực phi sản xuất vừa được ngành ngân hàng phát đi, thì việc cả chủ đầu tư lẫn khách hàng trong lĩnh vực địa ốc phải đối mặt với khó khăn là một điều hiển hiện. Thực tế cho thấy, do khó khăn trong vay vốn nên nhiều doanh nghiệp chậm tiến độ dự án, vi phạm hợp đồng với khách hàng, thậm chí nhiều doanh nghiệp phải "bán tống bán tháo" dự án của mình vì không có đủ vốn để triển khai tiếp. Để tháo gỡ khó khăn các doanh nghiệp, nhà đầu tư đua nhau khuyến mại, giảm giá hoặc hỗ trợ chi phí, thủ tục vay ngân hàng nhưng đều không cải thiện được tình hình. Hàng loạt dự án bất động sản thời điểm đó phải ồ ạt giảm giá, nhiều nhà đầu tư phải rao bán chung cư dưới giá gốc, chấp nhận lỗ nặng để thu hồi vốn, trả nợ ngân hàng. Lý giải về nguyên nhân giảm giá, đại diện chủ đầu tư cho biết, do chính sách thắt chặt tín dụng, dù dự án đã bán được 70% lượng căn hộ, tuy nhiên nhiều nhà đầu tư gặp khó khăn khi bước vào đợt nộp tiền thứ 2 theo tiến độ. Thêm nữa, trên thị trường xuất hiện tình trạng không có tiền phải bán tháo hàng. 

Việc siết chặt tín dụng đối với thị trường bất động sản lúc đó cũng khiến nhiều ngành nghề sản xuất trong lĩnh vực bất động sản cùng bị rơi vào khó khăn.

Những giai đoạn đã qua cho thấy chính sách đưa ra để ổn định thị trường là cần thiết nhưng thay vì điều chỉnh từng phân khúc, từng khu vực thị trường, các quyết định của NNHN lại điều chỉnh chung toàn bộ. Hệ quả là cả thị trường bị ảnh hưởng, những phân khúc cần phát triển thì bị kìm hãm, những tỉnh thành cần vốn để phát triển lại “đói” vốn.

Chính sách phải điều hoà

Theo giới phân tích, từ năm 2014 đến nay, thị trường bất động sản đã dần hồi phục và đang trên đà tăng trưởng. Cụ thể, thị trường đang ổn với tồn dư thấp; sức hấp thụ tốt, nguồn cung thiếu hụt trong khi nhu cầu sở hữu nhà còn rất lớn nên nguy cơ bong bóng bất động sản khó có thể xảy ra trong thời gian tới. Đáng chú ý, nếu siết tín dụng vào bất động sản, nhất là siết cho vay mua nhà trên 3 tỷ đồng có thể dẫn tới tồn kho ở phân khúc vốn đang được cho là “thừa”, kéo theo đó các ngành liên quan sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn GP Invest, ở góc độ vĩ mô, Chính phủ và NHNN cần xem xét chủ trương kiểm soát chặt tín dụng bất động sản để tránh gây ra những trục trặc vĩ mô. Khi thị trường bất động sản bị chậm lại cũng đồng nghĩa các ngành liên quan như vật liệu, sắt thép, xi măng, nội thất... bị ảnh hưởng và tác động ngược lại đến tăng trưởng GDP. Bởi vốn dĩ bất động sản là lĩnh vực quan trọng, kéo theo nhiều ngành nghề. 

Ông Hiệp cho rằng: “Chúng ta đang cầm một con dao sắc và nếu không cẩn thận thì dễ đứt tay. Nếu chính sách vận dụng tốt thì phát triển bất động sản sẽ thúc đẩy GDP tăng và ngược lại nếu không khéo sẽ dẫn đến thị trường phát triển quá nóng. Do vậy, việc sử dụng công cụ hành chính kiểm soát tín dụng như thế nào rất cần sự điều tiết hài hòa và không bất thường khiến cả thị trường 'chao đảo' lúc nóng lúc lạnh”.

Theo anh Lê Tuấn, nhân viên sàn giao dịch tại Hà Đông: “Sàn đã quyết định hạ giá bán căn hộ cao cấp để có thể bán hàng nhanh hơn. Mức giá dù đã hạ khoảng 5 - 8% nhưng chưa thực sự hấp dẫn người mua. Nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng lo ngại khi 'ôm' căn hộ cao cấp bởi sợ không bán được nhưng vẫn phải oằn mình trả lãi vay ngân hàng. Còn người mua nhu cầu thực trong tháng vừa qua cũng chưa “thiết tha” vì vốn vay ngân hàng khó, và nếu có vay cũng phải đợi các thủ tục cho vay rất lâu. Hiện dòng sản phẩm cao cấp đang hướng nhiều hơn tới khách nước ngoài”.

Một giám đốc doanh nghiệp cho rằng, việc siết tín dụng bất động sản hiện nay không giải quyết trúng đích nguyên nhân cần giải quyết. Câu chuyện không nằm ở vấn đề là siết tín dụng bao nhiêu % vào bất động sản mà nằm ở câu chuyện nhu cầu thực của thị trường đến đâu.

“Quan sát thị trường có thể thấy, người có nhu cầu mua nhà bị ảnh hưởng nhiều nhất, đặc biệt những người mua ở thực, mua nhà lần đầu, họ thừa tiền mua phân khúc trung bình giá rẻ nhưng nguồn cung thiếu không có nhiều dự án để lựa chọn, mặt khác muốn cố lên một chút để vay mua căn hộ cao cấp thì lại không vay được tiền. Ai dám chắc người có 3 tỷ đồng không có nhu cầu mua ở thực? Họ có tiền, họ cần mua phân khúc cao cấp, trong khi bắt họ mua nhà giá rẻ là không công bằng”, vị giám đốc này cho hay.

Ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng: “Quan trọng là NHNN phải phân biệt được đối tượng được vay là đối tượng nào? Điều kiện thế nào để được vay và không được vay chứ nên quy định một cách cứng ngắc. Hơn nữa, khi người vay đã có tài sản thế chấp an toàn rồi thì tại sao không cho vay? Ví như tôi có nhà trăm tỷ rồi, tôi muốn mua 3 cái nhà 3 tỷ đồng cho con, tôi chưa bán được nhà nên tôi vay để mua trước thì sao lại cấm? Tóm lại, chính sách đưa ra không nên can thiệp vào thị trường mà nên thít chặt bằng một cách khác là quản lý nợ xấu. Các ngân hàng phải tự nâng cao trình độ quản lý của mình, nắm bắt rõ về thị trường, hiểu về chủ đầu tư và người mua nhà thì mới không để xảy ra nợ xấu”.

An An

//reatimes.vn/siet-tin-dung-vao-bat-dong-san-can-trong-con-dao-hai-luoi-phia-sau-chinh-sach-36117.html

Bất động sản Long An bùng nổ với cơ hội mới

Trước tình hình thị trường bất động sản TPHCM gặp nhiều khó khăn vì thủ tục hành chính quá nhiêu khê, các doanh nghiệp bất động sản đã về các tỉnh vùng ven để tìm kiếm cơ hội đầu tư mới. Một trong những địa phương mà giới đầu tư hướng đến là thị trường Long An- đây được đánh giá một thị trường đầy tiềm năng, lại liền kề với TPHCM nơi nhu cầu nhà ở rất lớn nhưng không thể đáp ứng đầy đủ.

10 tỷ đồng đầu tư nhà phố dự án hay nội thành?

TP HCM Với số vốn chục tỷ đồng có thể tậu nhà phố dự án nằm ở ngoại thành, còn chọn nội thành chỉ mua được nhà trong hẻm.

Ngân hàng bất ngờ hạ lãi suất tiền gửi.

Mấy ngày qua, một số ngân hàng đã điều chỉnh giảm lãi suất huy động 0,1 - 0,2% một năm dù mùa kinh doanh cao điểm đến gần.

Phát triển nhà ở xã hội: Cần “chiếc đũa thần”

Hàng loạt công trình hạ tầng thành hình hài, một vóc dáng của TPHCM năng động, lột xác phát triển từng ngày. Nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển, việc xây dựng nhà ở xã hội để bố trí cho những hộ gia đình thu nhập thấp là nhu cầu hết sức bức thiết.

Bất động sản nghỉ dưỡng sân golf và những xu hướng tất yếu

Trong thị phần bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay, bất động sản sân golf đang dần trở thành kênh hấp dẫn, hút mạnh dòng tiền đầu tư và được các tập đoàn lớn đặc biệt quan tâm.

Khát vọng về khu đô thị

Sau hơn 10 năm gắn bó với lĩnh vực đầu tư, phát triển bất động sản, Tran Anh Group đã dồn tâm huyết và nguồn lực cho nhiều dự án quy mô trên đất Long An với mong muốn tạo dựng nên những khu đô thị mới, đẳng cấp và là nơi an cư lý tưởng cho mọi người.

Bất động sản TP. Tân An (tỉnh Long An): Cuộc sống tươi đẹp trở lại bằng những dự án lớn

Long An là một trong 7 tỉnh thuộc Vùng TP.HCM và nằm trong hành lang kinh tế trọng điểm phía Tây Nam dọc Quốc lộ 1, trong đó, TP. Tân An của tỉnh nằm chính trong trục hành lang kinh tế này. Đây là hai yếu tố xác định vị thế và vai trò quan trọng của Long An trong chiến lược phát triển kinh tế chung của khu vực.

Hiệp định thương mại tự do Việt Nam - EU (EVFTA) tác động như thế nào đến BĐS công nghiệp?

Theo Savills Việt Nam, Hiệp định này cho thấy cam kết của Chính phủ trong việc đưa Việt Nam trở thành một điểm đến hàng đầu trong lĩnh vực công nghiệp chế tạo tại châu Á.

Những chuyển biến đáng chú ý của thị trường bất động sản TP. HCM trong 6 tháng đầu năm 2019

Khan hiếm dự án ở nội thành, bùng nổ dự án tại vùng ven, giá căn hộ cao kỷ lục… là những chuyển biến đáng chú ý của thị trường bất động sản TP. HCM trong 6 tháng đầu năm 2019.

Biến tướng nhà ở xã hội, kẽ hở từ đâu?

Không ít trường hợp người mua được nhà ở xã hội (NƠXH) tìm cách bán hưởng lợi, hoặc cho thuê lại sai quy định. Trong khi đó, giá NƠXH ngày một cao khiến dư luận nghi ngờ chính sách nhà ở dành cho người thu nhập thấp đang biến tướng.

6 bước tránh rủi ro khi mua nhà trên giấy

Xét năng lực chủ đầu tư, rà soát thực trạng dự án... là những bước kiểm tra quan trọng khi chọn mua một căn nhà hình thành trong tương lai.

Tín hiệu lạc quan cho thị trường bất động sản vùng ven

Sự tăng trưởng kinh tế đã đưa thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh giáp ranh, những địa phương có tính liên kết về hạ tầng giao thông, lên một cấp độ phát triển mới.

VNREA phân tích những "điểm nghẽn" khi doanh nghiệp bất động sản tiếp cận đất đai

Việc tiếp cận đất đai để thực hiện các dự án đầu tư và sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn do quy định pháp luật về đất đai chưa đồng nhất. Tiếp cận đất đai không dễ dàng Trong văn bản gửi lên Thủ tướng Chính phủ, Ban Kinh tế Trung ương, Uỷ ban Kinh tế Quốc hội, kiến nghị tháo gỡ các vướng mắc cho doanh nghiệp bất động sản, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho hay, đất đai là nguồn lực quan trọng có tính quyết định tới thành công của một dự án kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, trong thời gian vừa qua việc tiếp cận đất đai cho các dự án kinh doanh bất động sản gặp nhiều khó khăn.

Vì sao thị trường BĐS TP.HCM sụt giảm?

Vừa qua, Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) đã có văn bản số 46 gửi đến Thủ tướng Chính phủ và Ban kinh tế T.W trình bày nhiều vấn đề cần phải tháo gỡ cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS để phát triển lành mạnh và bền vững.

Vì sao Việt Nam lại là lựa chọn của các nhà máy sản xuất dịch chuyển từ Trung Quốc?

Theo JLL Việt Nam, Trung Quốc ngày nay dường như không còn là lựa chọn đầu tư sản xuất hàng đầu như giai đoạn trước năm 2012, và điều này đang tạo cơ hội cho sự phát triển sản xuất ở các nước Đông Nam Á, đáng chú ý nhất là Việt Nam và Indonesia.

Xu hướng dịch chuyển nhà máy từ Trung Quốc sang Việt Nam khiến thị trường BĐS công nghiệp

Sự dịch chuyển các nhà máy sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam đang tạo nên sức “nóng” rõ nét cho thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam. CBRE Việt Nam đã chỉ ra, bất động sản công nghiệp sẵn có là sống lưng cho bất kỳ nền kinh tế sản xuất đang phát triển nào. Tại Việt Nam, bối cảnh này sẽ không có gì khác, và sẽ phụ thuộc rất nhiều về điều kiện thuận lợi của thị trường bất động sản công nghiệp.

Phát triển khu dân cư trong khu công nghiệp: Xu thế tất yếu

Khi bất động sản (BĐS) công nghiệp lên ngôi, việc phát triển khu dân cư trong khu công nghiệp (KCN) nhằm tạo môi trường sống và làm việc tốt cho chuyên gia và người lao động trở thành xu hướng tất yếu để phát triển KCN bền vững.

Nhà ở giá rẻ mới đáp ứng được khoảng 33% nhu cầu

Gần đây, phân khúc nhà ở bình dân tại các thành phố lớn đã được điều chỉnh theo hướng tích cực, nhưng trên thực tế, giá nhà ở vẫn không phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân. Chênh lệch nguồn cung. Chênh lệch nguồn cung Thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hiện có khoảng 60 - 70% dân số tại các đô thị Việt Nam, đặc biệt là tại 2 thành phố lớn là: Hà Nội và TP.HCM có nhu cầu mua nhà ở giá rẻ, nhưng nguồn cung của thị trường không đủ. Tính đến thời điểm hiện tại, các dự án nhà ở giá rẻ mới chỉ đáp ứng được khoảng 33% nhu cầu của người dân; riêng trong năm 2018, sản phẩm nhà ở giá rẻ được tung ra thị trường chỉ chiếm khoảng 20% tổng số lượng sản phẩm, các căn hộ giá bán tầm 700 - 800 triệu đồng chỉ chiếm khoảng 5%, còn lại là những căn hộ có giá bán cao hơn.

Xây dựng nhà ở cho công nhân KCX-KCN còn vướng quỹ đất

Tại hội thảo, ông Trần Công Khanh, Trưởng phòng Quản lý các khu công nghiệp TP.HCM (Hepza), cho biết hiện TP có khoảng 260.000 công nhân đang làm việc trong các khu công nghiệp, khu chế xuất (KCX-KCN). Nhu cầu về chỗ ở của công nhân trong các KCX-KCN này rất lớn.

Sau 10 năm “lắng đọng” và đây là lý do người ta tin thị trường Bình Dương bùng nổ trong thời gian tớ

10 năm qua, thị trường Bình Dương được cho là khá ảm đạm dù hệ thống hạ tầng giao thông được đầu tư khá đồng bộ và liền kề TP.HCM. Tuy nhiên, từ đầu năm đến nay bỗng trở nên nhộn nhịp khi nhiều nhà đầu tư địa ốc dịch chuyển ra các tỉnh vùng ven.